60% d’annonces de location en moins en 5 ans, c’est le chiffre avancé par la FNAIM extrait du site d’annonces « Bien ici ».
Une offre de logements qui se raréfie, des demandes qui explosent, des dispositifs multiples en faveur des locataires : les planètes ne sont pas alignées (et cela depuis longtemps).
Quelles sont les origines de cette crise ?
Revenons après la 2nd Guerre Mondiale dans les années 1950 - 1960 qui sont des années de reconstruction. Une période d’offre croissante, c’est la construction des grands ensembles, l’avènement des villes nouvelles, les grands projets d’aménagement du territoire français ont pour ambition de porter la France comme locomotive du continent européen…
La législation est simple, la Loi du 1er septembre 1948 pour les immeubles construits avant 1948 protégeant les locataires avec notamment le droit au maintien dans les lieux et des loyers bloqués.
Pour les autres c’est le régime du bail civil qui s’applique simplement.
Cependant la polarisation du pays s’effectue déjà au profit des villes moyennes et des grandes métropoles, il en résulte un exode rural qui va s’accentuer dans les années 70’.
Le choc pétrolier a raison de cette embellie, c’est un choc dans la construction, choc global pour l’industrie au profit des pays émergents asiatiques.
Durant les 40 années suivantes l’offre immobilière locative continue de s’éroder, les propriétaires particuliers sont de plus en plus frileux. La construction reprend mais malgré la mise en place de dispositifs fiscaux se succédant ; Perisol, Scellier, puis le Pinel notamment qui tentent de porter l’immobilier neuf, l’offre reste faible au rapport d’une demande soutenue au profit des zones à forte attractivité économique.
L’avènement du socialisme dans les années 80 apporte la Loi du 6 juillet 1989 pour régir le « bail d’habitation » en changeant les équilibres et les relations entre les propriétaires et locataires.
La crise des Subprimes en 2007 fût relativement bien encaissées par le pays, les volumes de vente dans l’immobilier résidentiel sont ensuite remontés à leur niveau d’avant crise, cependant la part de l'investissement dans l’immobilier locatif est resté faible.
Les Lois Alur, Elan ont façonné le « droit du logement locatif », mais les propriétaires sur qui pèsent de plus en plus de normes sont de moins en moins enclins à l’investissement.
L’offre continue de se tarir face à une demande toujours croissante et un « droit du locataire » qui devient prépondérant.
Le dispositif encadrant les loyers met en place un bouclier en faveur du locataire alors que le « propriétaire particulier encaisse toujours plus de charges ». Un rendement qui s’affaiblit détourne les propriétaires de l’investissement locatif classique vers la location saisonnière, plus "rentable". Cette dernière va fleurir dans bon nombre de villes, remplaçant même la majorité des habitations principale dans certains immeubles !
Les années 2009 à 2019 ne sont pas en reste malgré un marché immobilier fortement porté par des taux relativement bas, des prix et loyers dans les zones non-règlementées qui augmentent (demande supérieure à l’offre), le secteur de la construction-promotion est face à l’augmentation forte des prix du foncier, l’abondance de normes venant alourdir la note .
Le futur « ZAN » initié dans la Loi Climat et Résilience, zéro artificialisation nette pour 2050 vient également freiner drastiquement les projets de construction… Étonnant lorsqu’on sait la situation déséquilibrée du marché immobilier. Comment peut-on combattre la hausse des loyers/prix en réduisant l’offre ?
L’offre locative est également frappée de plein fouet par la chasse aux passoires énergétiques.
La politique du logement met l’accent sur la rénovation du parc existant. Cependant les propriétaires doivent une nouvelle fois mettre la main au portefeuille, (encadrement des loyers, gel de l’indice de revalorisation des loyers augmentation des charges de copropriété). La conclusion est simple : rénover, vendre, laisser le bien vacant car la TLV sera moins cher que d’effectuer des travaux ?
Ainsi de nombreux biens ont déjà disparu des radars des annonceurs web. Et ce n’est pas terminé avec l’interdiction des étiquettes G (2025), F(2028), et E(2034).
La crise des matériaux issue du conflit Ukrainien, l’abondance de normes environnementales et la remontée des taux depuis 2022 nous amènent aux blocages du marché.
Une inaction structurelle (ou une mauvaise analyse de nos gouvernants ?) sur l’offre de logement ainsi que les phénomènes conjoncturels impactant le marché locatif nous entrainent dans une spirale où la porte de sortie serait un allégement des normes environnementales et/ou fiscales et une véritable reconsidération de l’aménagement de nos espaces.
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