Article 682 du code civil : "Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner."
Le code civil conditionne la notion de servitude à l'enclavement du terrain et l'accès sur la voie publique. Ainsi, en cas de non-enclavement la notion de servitude perd son sens.
La servitude peut-être légale ou conventionnelle, la durée pouvant être limitée par les propriétaires concernés. Pour rappel, la servitude doit être constituée par acte authentique (ce que n'est pas toujours le cas du simple droit de passage).
Dans l'arrêt suivant de la Cour de Cassation, Cass. Civ 3, 29.6.2023, E 21-25.526, propriétaire a souhaité installer des canalisations en sous-sol dans un chemin d'exploitation (qui passait sur deux parcelles) sur lesquelles il avait un droit d'utilisation pour accéder à sa propriété.
Les propriétaires des parcelles impactées relèvent que la création d'une servitude de passage en tréfonds doit relever de la nécessité. Or les riverains utilisent ce chemin par simple facilité.
La nécessité, c'est lorsqu'il n'existe aucune autre solution, par exemple lorsque le terrain est enclavé sans autre possibilité d'accès.
En l'espèce la Cour a jugé qu'une autre possibilité était moins importante pour les fonds objet du "droit de passage accordé". Les canalisations pouvant passer par un autre itinéraire, même si celui-ci était plus complexe et plus coûteux.
La Cour de cassation a donc redéfini les contours de la servitude par la nécessité et donc l'enclavement. C'est l'application pure et simple de l'article 683 du Code Civil : "Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé."
Pour mémoire, cet arrêt est également un rappel de la protection du droit de propriété (Article 544 du Code Civil). Il est nécessaire, malgré les aménagements des articles 682 et 683 du Code Civil, de rappeler qu'un propriétaire ne peut pas faire ce qu'il veut sous couvert d'une servitude ou d'un droit de passage.
Donatien LEBOEUF
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